限购只是麻药,大招还在憋!

摘要: 楼市还会再加码吗?

10-11 14:51 首页 老晋房产观

微信公众号ID:JJJDTZX   来源:内容来源券商中国、中新网、

央广网、中国房地产报、南京发布,孟祥远工作室。

导读

1、孟晓苏:限购只是麻药,建立长效机制才能保证楼市健康发展;

2、1年时间里全国近60个城市被纳入调控范围,累计调控超200次;;

3、一二线热点城市房价稳中有降、三四线城市去库存火热;

4、房贷市场变化显著,严格执行“限贷”政策,首套房利率普遍上浮;


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孟晓苏:限购只是麻药,建立长效机制才能保证楼市健康发展


经过不断演化,楼市调控方向在今年3月17日出现转折点,由传统“结果管理式”的调控手段,转向基于长效机制的多维调控,构建“租售并举”长效住房制度。


安居客房产研究院首席分析师张波认为,“9·30”调控伊始并未能瞬间止住楼市疯狂,仍有大量的购房者恐慌性入市。而后全国各地陆续从限购、限贷、限价、限售、限商等多层面下猛药,直至今年4月前后,各地完成阶段性调控,楼市才慢慢趋稳。


中国房地产之父孟晓苏认为:在部分城市,因为房价又开始了限购。这个政策是个打麻药的政策,不光麻醉了购买者也麻醉了生产者,一次一次的给房地产带来了波动,这种短期调控的后果是什么?就是造成一段时间房屋销售下降,一放松,销售额和房价又涨回去了。


这样的调控方式怎么能行呢?所以中央要求稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制,增加土地供应。只有建立了长效机制才能保证楼市健康平稳发展。



孟晓苏讲话视频

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楼市1年来累积调控超200次


链家研究院数据显示,截至9月30日,全国已有近60个城市被纳入调控范围,出台126条限购政策、166条限贷政策,累计推出各类调控政策超过200次,15个城市对于二套房实行“认房又认贷”政策,其中,廊坊等多个城市发布4轮及以上的政策“升级版”。


今年9月底,多个省会城市密集出台加码楼市调控的措施。自9月22日开始,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、桂林等9个城市出台新一轮调控,除西安和武汉外,7个城市均实施了限售。中原地产研究中心数据显示,目前全国已有46个城市执行了限售政策,要求所有新购或者部分新购房源,锁定一定年限后方可上市



与前几轮楼市调控不同的是,在限价、限贷、限购之外,限售成为此轮楼市调控的新方向。


从政策内容来看,从最初的“限购”“限贷”到“限价”“限售”,再到“限商”,热点城市组合执行了“五限”措施。


限售相当于楼市的“去杠杆”政策。中原地产首席分析师张大伟指出,未来预计“限售”政策将快速向三四线蔓延,后续可能会超过50个城市执行限售。其中,房价上涨较快的城市或者位置在一二线热点城市周围的三四线城市以及限购政策不足以抑制市场热度的城市,都可能加入限售大军。


业内普遍认为,黄金周的一轮新政风暴再次表明楼市调控不会松绑楼市调控政策升级将会成为2017年下半年的常态,未来或将有更多城市加入到调控加码的行列,
着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求。


3

一二线热点城市房价稳中有降、三四线房价快速上涨


调控的结果是什么?在多项政策叠加下,热点一二线城市房价过快上涨势头得以遏制。一线城市自2014年11月以来,首次出现房价全面停涨,一些一、二线城市成交量下滑,与此同时,三四线房价接棒上涨。


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热点一二线房价稳中有降


国家统计局数据显示,8月份,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落。环比来看,15个一线和热点二线城市房价稳中有降,除北京、上海和厦门环比基本持平之外,其余城市房价环比已步入下行通道,广州暂以0.7%环比跌幅居首。同比来看,15个一线和热点二线城市房价同比涨幅全部回落,深圳、成都两市更是掉头向下,同比分别下跌2%和0.3%。



值得注意的是,一线城市自2014年11月以来,首次出现房价全面停涨。据国家统计局测算,8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。其中,北京和上海新建商品住宅价格环比均现“零增长”;深圳和广州分别环比下跌0.4%和0.7%。


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三四线房价快速上涨

与此同时,各线城市房价走势明显分化。一方面,热点一二线城市预售证审批趋严,预售价格管控更是愈加严苛,房价涨幅趋于平缓。另一方面,更多三四线城市投资、投机性需求大量进场,房价随之出现一波快速上涨行情。


8月份,三四线城市房价同比近乎全线上涨,盐城、泰州、徐州、镇江、九江、石嘴山等城市房价较6月房价涨幅皆超20%。与此同时,无锡、中山、惠州等热点三四线城市房价涨幅逐级回落,佛山、东莞更是步入下行通道。


常州、盐城、中山等市同比涨幅超50%,房价上涨动力着实强劲。



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房贷市场变化显著,严格执行“限贷”政策,首套房利率普遍上浮


除了楼市成交价格和数量的变化外,房贷市场也有了显著变化。


今年以来,金融去杠杆全面升级,严密防范系统性金融风险,严厉监管银行同业套利、影子银行、资产管理等金融乱象。


M2增速逐级回落,货币派生效应明显减弱,房贷资金显著波及。截至8月末,M2同比增速降至8.9%,较2016年初14%高点减少5.1个百分点。


1、除了严格执行“限贷”政策外,还有两大变化


①严查消费资金违规流入房地产市场,北京、南京、广州等市相继发文要求银行业金融机构开展自查工作,重点检查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金流向。广州更是出重拳,暂停发放金额超100万元或期限超10年的消费贷,以防信贷资金违规流入房地产市场;


②首套房贷利率普遍上浮,多个城市首套房贷利率普遍上浮5%~10%。以南京为例,目前南京15家银行中,大部分贷款利率上浮10%至30%不等。


2、不仅仅需要多支付房贷,房贷审批周期也大大拉长


除了贷款利率上涨外,银行放款时间也比之前普遍延长,不少银行甚至还要“额度排队”。据悉,南京不止一家银行放款要等到今年12月,这还算是速度较快的,慢的话则要等到2018年才能放款了。


之前银行内部人士曾表示,“上级对我们的要求是,每个月房贷余额不能有新增。”以前一般批贷下来一个月肯定能放款,现在起码要三个月。另外,不少银行甚至根本说不准究竟几个月才能放出款来。


但是,从央行公布的金融数据来看,居民高杠杆购房的格局并未扭转,住户部门中长期贷款(含消费和经营贷款)占新增贷款比重持续高位运行。7月份新增住户中长期贷款占比一度升至57.4%,创年内新高,8月份占比略有回落,依旧维持在44%高位。另一个非常重要的变化则是,住户部门短期贷款(含消费和经营贷款)占比陡然上升并持续高位,8月份占比达21.4%,而以往基本维持在10%以内。


以此来看,房贷去杠杆不仅没有大幅压缩中长期贷款比重,反倒也带动了短期贷款比重的上升,而同期的社会消费增速又没有显著增长,房地产市场仍是当前银行信贷资金投放重要出口。


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